Dos almacenes de Miami-Dade se vendieron por $108.7 millones.🏭

El mercado inmobiliario industrial del Sur de Florida continúa atrayendo capital institucional, especialmente cuando se trata de propiedades modernas, estratégicamente ubicadas y ocupadas por empresas nacionales.

Ares Management adquirió dos almacenes de distribución en Miami-Dade por un precio combinado de aproximadamente $108.7 millones. Las propiedades, ubicadas en Hialeah y cerca de Sweetwater, suman 372,619 pies cuadrados y se encuentran totalmente alquiladas.

Uno de los edificios está ocupado por Target. El otro tiene como inquilino a LaserShip, compañía integrada a la red de distribución OnTrac.

La magnitud de la operación llama la atención, pero su verdadera importancia no está solamente en el precio. También permite analizar qué buscan los grandes inversionistas, cómo se valora una propiedad industrial con un inquilino establecido y cuáles son los riesgos que pueden permanecer incluso cuando el inmueble se encuentra completamente ocupado.

Dos propiedades industriales por $108.7 millones

De acuerdo con registros inmobiliarios citados por Commercial Observer y South Florida Business Journal, Ares Management compró las dos propiedades a BGRE, empresa anteriormente conocida como Brookfield Properties.

La operación se dividió de la siguiente manera:

Centro de distribución en Hialeah

La propiedad ubicada en 3811 West 108th Street fue adquirida por aproximadamente $65.3 millones.

Sus principales características son:

• 230,147 pies cuadrados de construcción.
• Aproximadamente 15 acres de terreno.
• Ubicación entre Florida’s Turnpike y la Interstate 75.
• Un solo inquilino: Target.
• Contrato de arrendamiento firmado por 10 años en 2022.
• Dos opciones adicionales de extensión por cinco años cada una.

El precio equivale a aproximadamente $284 por pie cuadrado de construcción.

La ubicación ofrece acceso a dos importantes vías de transporte y coloca el inmueble dentro de una zona industrial favorable para la distribución de productos en Miami-Dade y Broward.

Almacén próximo a Sweetwater

La segunda propiedad, situada en 13190 Northwest 17th Street, fue adquirida por aproximadamente $43.4 millones.

El inmueble cuenta con:

• 142,472 pies cuadrados de construcción.
• Aproximadamente 8 acres de terreno.
• Ubicación al oeste de Florida’s Turnpike.
• Ocupación completa por LaserShip, parte de la red OnTrac.

El precio de esta propiedad representa aproximadamente $305 por pie cuadrado.

Los dos edificios fueron desarrollados por BGRE y terminados entre 2022 y 2023. Por lo tanto, se trata de instalaciones relativamente nuevas, un factor que puede reducir inicialmente la necesidad de reparaciones mayores o renovaciones importantes.

¿Cuánto se pagó por pie cuadrado?

Al dividir el precio total de $108.7 millones entre los 372,619 pies cuadrados adquiridos, el resultado es de aproximadamente $292 por pie cuadrado.

Sin embargo, este cálculo no explica por sí solo el valor de la transacción.

Dos propiedades con el mismo tamaño pueden tener precios muy diferentes dependiendo de factores como:

• Ubicación.
• Acceso a carreteras.
• Altura interior del almacén.
• Cantidad de muelles de carga.
• Capacidad de maniobra para camiones.
• Antigüedad del edificio.
• Estado de la estructura.
• Tamaño y configuración del terreno.
• Zonificación.
• Calidad crediticia del inquilino.
• Renta establecida en el contrato.
• Años restantes del arrendamiento.
• Posibilidad de aumentar la renta.
• Gastos asumidos por el propietario.

El precio por pie cuadrado permite realizar una comparación inicial, pero no reemplaza el análisis del ingreso que produce la propiedad.

El verdadero activo es el flujo de ingresos

Ares Management no adquirió solamente dos edificios industriales. También compró el derecho a recibir los ingresos generados por contratos de arrendamiento con empresas nacionales.

Ese flujo puede tener un valor considerable para un inversionista institucional.

En el caso de Hialeah, Target firmó en 2022 un contrato de 10 años con dos opciones adicionales de cinco años. Esto ofrece mayor previsibilidad que una propiedad cuyo contrato vence en pocos meses.

No obstante, para determinar el valor real del arrendamiento sería necesario revisar información que no aparece completamente en los reportes públicos, como:

• Renta anual pagada por el inquilino.
• Precio efectivo por pie cuadrado.
• Aumentos programados.
• Responsabilidad sobre impuestos, seguros y mantenimiento.
• Garantías corporativas.
• Condiciones para ejercer las opciones de renovación.
• Obligaciones de reparación.
• Incentivos concedidos al inquilino.
• Derechos de terminación anticipada.
• Restricciones para volver a alquilar el inmueble.

Sin esos datos, no es posible calcular responsablemente el cap rate de la operación ni determinar el rendimiento inmediato obtenido por el comprador.

Una propiedad puede venderse a un precio elevado y continuar siendo atractiva si produce ingresos estables, tiene un contrato favorable y conserva buenas posibilidades de apreciación.

Estar totalmente alquilado no elimina el riesgo

Un inmueble completamente ocupado suele resultar más atractivo porque comienza a producir ingresos desde el momento de la compra. El nuevo propietario no necesita buscar inmediatamente un inquilino ni asumir un período inicial de vacancia.

Pero una ocupación del 100% no significa que la inversión carezca de riesgos.

En estas dos propiedades existe concentración de ingresos porque cada edificio depende de un solo ocupante. Si el inquilino decide retirarse al finalizar el contrato, reduce sus operaciones o atraviesa dificultades financieras, el propietario podría perder la totalidad del ingreso de ese inmueble.

Una propiedad con varios inquilinos distribuye ese riesgo. En cambio, un almacén ocupado por una sola empresa ofrece una operación más sencilla, pero concentra la exposición.

El inversionista debe evaluar:

• Solidez financiera del inquilino.
• Importancia de esa ubicación para su operación.
• Inversión realizada por el ocupante dentro del edificio.
• Probabilidad de renovación.
• Facilidad para conseguir otro usuario.
• Tiempo necesario para volver a alquilar el inmueble.
• Costos de adaptación para un nuevo ocupante.
• Renta actual comparada con la renta de mercado.

El nombre de una empresa reconocida puede generar confianza, pero el contrato continúa siendo el elemento fundamental.

La ubicación logística explica parte del valor

Los almacenes modernos dependen de la capacidad de mover mercancías rápidamente. Por esa razón, la cercanía a autopistas, aeropuertos, puertos, consumidores y centros de distribución puede afectar significativamente el precio.

La propiedad de Hialeah se encuentra entre Florida’s Turnpike y la Interstate 75. Esta posición permite conectarse con diferentes áreas de Miami-Dade y Broward sin depender exclusivamente de calles locales.

El almacén próximo a Sweetwater también se encuentra cerca de Florida’s Turnpike y dentro de un importante corredor comercial e industrial.

Para una empresa de distribución, cada milla adicional puede representar:

• Más combustible.
• Mayor tiempo de conducción.
• Más horas laborales.
• Menor cantidad de entregas diarias.
• Mayor desgaste de los vehículos.
• Dificultades para cumplir horarios.
• Incremento del costo por paquete o producto transportado.

Una buena ubicación industrial no solamente facilita la operación del inquilino. También puede aumentar la probabilidad de que permanezca en el edificio cuando llegue el momento de renovar el contrato.

La antigüedad de los edificios también importa

Las dos propiedades fueron terminadas entre 2022 y 2023.

Los edificios industriales modernos pueden ofrecer ventajas frente a instalaciones más antiguas:

• Mayor altura libre.
• Sistemas contra incendios actualizados.
• Mejor eficiencia energética.
• Configuración adecuada para logística moderna.
• Más capacidad de carga.
• Mayor espacio para maniobrar camiones.
• Instalaciones adaptadas a tecnología y automatización.
• Menores necesidades inmediatas de renovación.

Sin embargo, un edificio nuevo no debe aceptarse sin inspección.

El comprador todavía necesita revisar la estructura, el techo, los sistemas eléctricos, el drenaje, los muelles de carga, los permisos, los certificados de ocupación y cualquier garantía pendiente del constructor.

También debe confirmar si existen defectos de construcción, reclamos abiertos o trabajos que todavía sean responsabilidad del desarrollador.

Ares continúa aumentando su presencia industrial

La compra forma parte de una expansión más amplia de Ares Management en el mercado industrial del Sur de Florida.

La firma abrió una oficina en Miami Beach en 2024 y posteriormente realizó otras adquisiciones importantes en la región.

Durante 2025 compró un almacén de aproximadamente 230,976 pies cuadrados en Weston por $56 millones. También adquirió un portafolio industrial de 456,219 pies cuadrados en Broward por aproximadamente $121 millones.

La compra de los edificios de Hialeah y Sweetwater muestra continuidad en esa estrategia: propiedades industriales de tamaño considerable, ubicaciones logísticas y capacidad para atraer o conservar empresas nacionales.

Esto no significa que todas las propiedades industriales aumentarán automáticamente de valor. Sí demuestra que los grandes administradores de capital continúan identificando oportunidades específicas dentro del mercado.

¿Qué significa esta operación para un inversionista más pequeño?

La mayoría de los compradores de Miami Negocios en Venta no adquirirán un portafolio de $108.7 millones. Sin embargo, los principios utilizados para evaluar estas operaciones también pueden aplicarse a propiedades y negocios de menor tamaño.

Por ejemplo, un comprador que analiza un almacén, una oficina, un local comercial o un negocio con propiedad incluida debería preguntarse:

• ¿Qué produce realmente el activo?
• ¿El ingreso está respaldado por un contrato?
• ¿Cuánto tiempo queda en ese contrato?
• ¿Los aumentos de la renta compensan la inflación?
• ¿Quién paga los impuestos, seguros y reparaciones?
• ¿El precio se sostiene con el ingreso actual?
• ¿Qué sucedería si el ocupante se retira?
• ¿La propiedad puede adaptarse a otro usuario?
• ¿Existe demanda suficiente en esa zona?
• ¿Cuánto capital adicional será necesario después de la compra?

La escala cambia, pero el razonamiento es similar.

El inversionista no debería comprar únicamente porque el edificio es nuevo, porque está totalmente alquilado o porque el inquilino tiene un nombre reconocido. Tiene que estudiar cómo se produce el ingreso y qué podría interrumpirlo.

La importancia de comparar la renta con el mercado

Un contrato de largo plazo puede ser una ventaja, pero también puede limitar el crecimiento del ingreso si la renta quedó demasiado baja frente al mercado.

Antes de comprar una propiedad alquilada, el inversionista debe comparar:

• Renta contractual.
• Renta efectiva después de incentivos.
• Renta promedio de propiedades comparables.
• Aumentos anuales.
• Gastos recuperados del inquilino.
• Costo de conseguir un nuevo ocupante.
• Meses probables de vacancia.
• Comisión de arrendamiento.
• Mejoras que exigiría un nuevo inquilino.

Si el contrato está por encima del mercado, la propiedad produce un ingreso atractivo actualmente, pero podría enfrentar una reducción cuando llegue la renovación.

Si la renta está por debajo del mercado, podría existir potencial de crecimiento, aunque ese aumento solamente podrá materializarse cuando lo permita el contrato.

Seguros, impuestos y mantenimiento en el Sur de Florida

En Florida, la evaluación no puede concentrarse solamente en el precio y la renta.

Los costos de seguros, los impuestos inmobiliarios y la exposición a tormentas pueden modificar sustancialmente el rendimiento de una propiedad comercial.

El comprador debe estudiar:

• Prima actual del seguro.
• Deducible por huracán.
• Cobertura contra inundaciones.
• Historial de reclamos.
• Zona de inundación.
• Resistencia del techo.
• Sistemas de drenaje.
• Posibles aumentos tributarios después de la compraventa.
• Responsabilidad sobre áreas exteriores.
• Reservas necesarias para reparaciones.

Cuando una propiedad cambia de dueño, algunos gastos pueden ser diferentes de los que aparecen en los estados históricos del vendedor.

Por esa razón, el rendimiento debe calcularse utilizando los costos que enfrentará el nuevo propietario y no solamente los gastos anteriores.

Due diligence para comprar una propiedad industrial alquilada

Antes de cerrar una adquisición industrial, el inversionista debería revisar al menos:

• Contratos completos de arrendamiento.
• Modificaciones y anexos.
• Historial de pagos.
• Estados financieros del inquilino cuando estén disponibles.
• Garantía corporativa.
• Estoppel certificate.
• Rent roll.
• Impuestos inmobiliarios.
• Pólizas de seguro.
• Inspección del techo y la estructura.
• Sistemas eléctricos y contra incendios.
• Muelles de carga y puertas.
• Sistemas de aire acondicionado.
• Zonificación y uso permitido.
• Certificados de ocupación.
• Estudio ambiental.
• Survey y título.
• Posibles gravámenes.
• Obligaciones pendientes del propietario.
• Gastos de mantenimiento.
• Reservas para futuras inversiones.
• Demanda y rentas industriales de la zona.

La propiedad debe analizarse tanto como inmueble como fuente de ingresos.

Reflexión de Jorge Julián Gómez

La venta de estos dos almacenes demuestra que el capital institucional continúa buscando propiedades industriales de calidad en el Sur de Florida.

Pero el aspecto más importante no es que Ares Management haya pagado $108.7 millones. Lo verdaderamente relevante es entender qué recibió a cambio: dos edificios modernos, aproximadamente 372,619 pies cuadrados, ubicaciones logísticas y contratos con empresas nacionales.

Mi reflexión es que una propiedad comercial no debe evaluarse solamente por su tamaño o por el nombre del inquilino.

El comprador tiene que estudiar la calidad del contrato, la duración del ingreso, los aumentos de renta, los gastos reales y el riesgo de tener que reemplazar al ocupante en el futuro.

Una propiedad totalmente alquilada puede ofrecer estabilidad desde el primer día. Sin embargo, si depende de un solo inquilino, también puede concentrar una parte importante del riesgo.

El reconocimiento de Target u OnTrac ayuda. La ubicación ayuda. La construcción reciente ayuda. Pero ninguno de esos factores elimina la necesidad de revisar los números y los contratos.

En los bienes raíces comerciales, el edificio tiene valor. El terreno tiene valor. Pero la calidad, estabilidad y duración del ingreso pueden determinar cuánto está realmente dispuesto a pagar un inversionista.

Fuentes

• Commercial Observer: Ares compra dos almacenes totalmente alquilados en Miami-Dade por $108.7 millones
• South Florida Business Journal: dos almacenes de distribución de Miami-Dade se venden por aproximadamente $109 millones